“Gələn il ipoteka üçün böyük məbləğdə vəsait ayrılarsa, bu vəsait əmlak bazarını dirçəldə bilər”
Bakıda mənzil sahibi olmaq istəyənlər üçün kompüter qabağına keçib ixtisaslaşmış daşınmaz əmlak saytlarında uyğun variant axtarmaq mümkündür.
Amma BBC News Azərbaycancanın bir neçə ay ərzində apardığı davamlı müşahidə göstərir ki, ev bazarında təklif olunan bir çox mənzil “bu günün elanı” altında yerləşdirilsə də, satışa aylar öncə çıxarılıb.
Əgər real qiymətlərə uyğun ev satışa çıxarılırsa, əmlak dərhal satılır, “amma hərə istədiyi qiyməti qoyub müştəri gözləyir”, Bakıdakı əmlak satıçıları deyirlər.
Bakıda çoxlu yaşayış binaları tikildiyi halda hələ də qiymətlər hələ də yüksək qalır. Səbəb tələbatın çox olması kimi uzag edilir.
Qiymətlər niyə fərqlidir?
Mənzillərin, evlərin qiymətləri isə əraziyə görə dəyişir. Metrostansiya yaxınlarında, şəhərin mərkəzində yerləşən evlərin qiymətləri daha bahadır. Məsələn, Elmlər Akademiyasında “xruşşovka” layihəli binalarda bir otaqlı ev 55-60 min manata təklif edilirsə, bu qiymətə Masazırda yeni tikilidə ikiotaqlı, təmirli mənzil almaq olar.
Bahalı mənzillərdə də eyni tendensiyadır: məsələn, Nərimanov metrostansiyası yaxınlığında yeni tikilidə 4 otaqlı, 275 kvadratmetrlik mənzil 650 min manatdırsa, Nizami metrostansiyası civarında 4 otaqlı, amma 195 kvadratmetrlik sahəsi olan mənzili də eyni qiymətə almaq olar.
Bakıda ev elanları arasında qiymətlər 15-20 min manatdan (bu məbləğə, adətən, bir otaqlı və “kupçasız” həyət evləri təklif edilir) 20 milyon manata qədər dəyişir.
“20 milyonluq villalar qalsın qırağa, heç 2-3 milyonluq villaların da alıcısı yoxdur”, əmlak satıcısı Aynur Sadıqova şikayətlənir.
“Ev bazarında durğunluqdur”
Bəzi iqtisadçılar hətta yaxın aylarda bazarda ən yaxşı halda qiymətlərin sabit qalmasını, ən pis halda yüksələcəyini proqnozlaşdırır.
Əmlak satıcısının təcrübəsinə əsasən isə, “payız aylarında əmlak bazarında canlanma müşahidə olunmalı idi”, ancaq əks proseslə üzləşiblər.
“Qiymətlər çox şişirdilib. Ona görə də əvvəl bir aya orta hesabla iki-üç alqı-satqı olurdusa, indi üç aya bir alqı-satqı olmur”, o BBC News Azərbaycancaya deyir.
Aynur Sadıqova bu durğunluğu Türkiyədə lirənin qiymətinin aşağı düşməsinə bağlayır. O hesab edir ki, Azərbaycanın “əmlak bazarında yatırımın böyük hissəsi Türkiyəyə gedib”.
Ev dəllaları deyir ki, mənzil bazarında qiymətlər həm süni qaldırılır, həm də bahalanmada 2016-cı ildən mənzil satışı ilə bağlı qanunun “sərtləşdirilməsi” rol oynayır.
Həmin qanuna görə, satılan mənzilin kvadratmetrinə görə faiz, vergi artırılıb, bu isə ucuz ev alıb baha satanların bazarına təsir edib.
“Real qiymət olanda iki günə satırıq”
Əmlak satıcısı Murad Qasımovun fikrincə, ev bazarındakı durğunluğun bir səbəbi də yüksək qiymətdir.
“Bazarda, məsələn, evin qiyməti 100 min manatdırsa, 80-85 min manata təklif edilərsə, dərhal satılır. Hələ 80-85 min manat da yeri gələndə çoxdur. İstənilən mənzilə, evə alıcı tapmaq olar, alıcı çoxdur, amma qiymətdə razılaşa bilmirlər deyə durğunluq yaranır. Hərə öz yanından bir qiymət qoyur, amma bir az endirim edəndə satmaq olur. Real qiymət olanda iki günə, uzağı bir həftəyə satırıq”.
Onun sözlərinə görə, qiymət münasib olduğundan əhali daha çox köhnə tikililərdən mənzil almağa çalışır.
“Köhnə tikililərdə, əsasən də “Leninqrad” layihəsində tikilmiş 9 mərtəbəli binalarda birotaqlı, ikiotaqlı mənzillər satılır. Ən çox 50-100 min manat arasındakı mənzillərə tələbat var. 100 min manata “Gənclik”də, “Nərimanov”da birotaqlı ala bilərsən, amma axtarsan Yasamalda, Əhmədlidə “Leninqrad” layihəli 3 otaqlı mənzili 100 min, “Fransız” layihəli 3 otaqlını 80 min, “xruşşovka”nı isə 90 min manata tapmaq olar. Alıcı də otaq sayına üstünlük verir”, Murad Qasımov deyir.
Köhnə, yoxsa yeni tikili dilemması
Bir ilə yaxındır ki, Bakıda mənzil axtarışında olan Aytən Cavadova köhnə və yeni tikililərin üstünlüyü və çatışmazlığından danışır.
“Yeni tikililərdə layihələndirmə çox pisdir. Mənzillərdə havalandırma, həyətlərdə uşaqlar üçün meydança yoxdur, ürəyin sıxılanda düşüb hava alasan, skamyada əyləşəsən, belə yer yoxdur. Yeni tikililərin böyük əksəriyyətində isə qiymət komforta cavab vermir”.
Seçim qarşısında o, “köhnə binalarda” ev almaq niyyətindədir, ancaq burada da problemlə üzləşib – blokların baxımsız olduğunu deyir.
Aytən Cavadova 80-85 min manata “Elmlər Akademiyası” metrostansiyası ətrafında mənzil axtarır. Ancaq hələ də uyğun mənzil tapa bilmir: “Burda köhnə binalarda da, yenilərdə də kvadratmetrin qiyməti 2 min manatdan başlayır. Yeni tikilidə üstünlük budur ki, blokun təmizlənəcəyinə ümid edirsən. Köhnə binanın üstünlüyü ondadır ki, həyəti, mənzildə havalandırma var”.
“Bazarda kiçik obyektlərə, ucuz mənzillərə alıcı var”
Əmlak məsələləri üzrə təhlilçi Nüsrət İbrahimov isə qiymətlərin bazara uyğun olduğu qənaətindədir. O, bazardakı durğunluğun səbəbini kredit təşkilatlarının, bankların əmlakla bağlı dəstəyini məhdudlaşdırmasında görür.
Nüsrət İbrahimov deyir ki, dəyəri milyonlarla ölçülən villaları almaq imkanındakı şəxslərin varidatı artıq “kifayət qədər” olduğundan bu mülklərə alıcı tapmaq çətindir: “Yeni nəslin də onu almağa həvəsi və imkanı yoxdur. Bu gün bazarda daha çox kiçik obyektlərin, ucuz mənzillərin alıcıları var. Onlar da bunu kredit dəstəyilə ala bilərlər. Oliqarxlar isə artıq üç ildir bazardan çıxıblar, hələlik bazara qayıtmaq ehtimalları da aşağıdır”.
Amma Nüsrət İbrahimov bu qış qiymətlərin aşağı düşəcəyini gözləmir. O, əmlak bazarında durğunluğun yazadək davam edəcəyini, yazda isə canlanacağını hesab edir.
“Gələn il ipoteka üçün böyük məbləğdə vəsait ayrılarsa, bu vəsait əmlak bazarını dirçəldə bilər”, təhlilçi əlavə edir.
“Belə götürəndə qiymət aşağı olmalıdır, amma…”
Millət vəkili Vahid Əhmədovun fikrincə, əmlak bazarında qiyməti bazar özü müəyyənləşdirir, tələbat artdıqca qiymət də bahalanır.
O, Bakıda yetərincə mənzil tikilidiyini düşünür.
“Faktiki olaraq, 11 rayonun hamısında ev tikilir. Belə götürəndə qiymət aşağı olmalıdır. Amma əksinə, qiymət bahadır. Ola bilsin, köhnə evlərdə qiymət aşağı olsa da, insanlar yeni binalarda yaşamaq, komfort istəyirlər. Bina tikən şirkətlər də bunu gözəl bilirlər və buna görə də qiyməti yüksək saxlayırlar. Belə düşünürəm ki, bu məsələ tələbat və təklif prinsipi ilə həll olunur”.
“Bir qrup adamın əlində çoxlu mənzil var”
İqtisadçı Məhəmməd Talıblı isə hesab edir ki, bazarda “qeyri-mütənasib durum” yaranıb, “bəziləri bir neçə mənzil ala bildiyi halda başqalarının bircə mənzil almaq imkanı yoxdur”.
“Vaxtilə ölkəyə böyük neft pulları gələndə kapital məhdud bir çevrənin əlində daha sürətlə cəmləşdi. Həmin vəsait isə ardıcıl olaraq daşınmaz əmlaka yönəldildi, xeyli sayda mənzillər alındı”.
Məhəmməd Talıblının sözlərinə görə, bazarda bir qrupun əlində çoxlu mənzil olduğundan onların qiymətə təsiretmə gücü var, buna görə də qiymətlər sabit qalır, aşağı düşmür.
Buna görə də o, Azərbaycanda aztəminatlı təbəqənin əmlak bazarının sərt tələbi ilə üz-üzə qaldığını düşünür.
“Azərbaycanda faiz dərəcələri də istismarçıdır, vətəndaş kredit və ya ipoteka ilə 50 min manatlıq mənzil alırsa, 20-25 ildən sonra 120 min manat ödəməklə altından çıxa bilər. İndiki halda mənzili 700 manatdan yuxarı gəliri olanlar ala bilir. Ölkədə orta əməkhaqqı 585 manat olduğu halda banklar onlardan ipoteka və ya kredit üçün daha yüksək əmək haqqı tələb edir”.
Məhəmməd Talıblı yaxın zamanlarda əmlak bazarında qiymətlərin aşağı düşməsini gözləmir. Əksinə qiymətlərin artacağını güman edir və bunu qonşu İrana sanksiyalardan sonra Azərbaycana axının olması ehtimalı ilə əsaslandırır.
İqtisadçı deyir ki, müharibə başlayanda Suriyadan 4 milyondan artıq mühacirin Türkiyəyə gəlməsi bu ölkənin bazarında süni bahalanma yaradıb və Azərbaycanın da anoloji vəziyyətlə üzləşəcəyi istisna deyil.
Buna görə də iqtisadçının proqnozu yaxın aylarda bazarda ən yaxşı halda qiymətlərin sabit qalması, ən pis halda yüksəlməsi yönündədir.
